Propriétaire bailleur

Loyers impayés

Combien de propriétaires, dont c’est parfois la principale source de revenus, sont confrontés à cette problématique ? La société actuelle n’offre guère de garantie et le bailleur peut rapidement se retrouver dans une situation compliquée. Or il s’agit d’une obligation essentielle dans le chef du locataire. Il faut donc, de manière générale, réagir au plus vite soit par le biais d’une mise en demeure, soit par une procédure devant le Juge de Paix compétent (selon l’importance de l’arriéré constaté).

Dégradation du bien

Que faire lorsque l’on se rend compte que son bien (appartement/maison) pour lequel des frais de rénovation parfois importants ont été exposés, se retrouve dégradé par l’attitude de son locataire ? Comment agir face à l’incurie ou au manque d’hygiène de celui-ci ? A nouveau il s’agit d’une obligation essentielle dans le chef du locataire de bien entretenir les lieux loués. Comment démontrer la responsabilité du locataire et, le cas échéant, remédier rapidement à cette situation ?

Garantie locative

Celle-ci est destinée à se prémunir des dégâts locatifs qui seront occasionnés par le locataire en cours de bail. Elle est limitée par la loi à deux mois de loyer. Que faire si les dégâts locatifs sont plus importants que de ces deux mois de loyer ? Il sera évidemment extrêmement important de veiller à faire procéder à un état des lieux d’entrée par expert pour éviter toute discussion. Et puis, comment la récupérer en cas de désaccord du locataire ? D’autant que de manière fréquente, le locataire, dont la garantie est bloquée, a parfois tendance à ne plus payer ses loyers deux mois avant la fin du contrat…

Rédaction de bail

Il est évident que la rédaction du bail en lui-même est capitale : il faut y prévoir la durée du bail (court ou de 9 ans), kot étudiant ou non, bail commercial (extrêmement règlementé) et l’adapter aux nouvelles règlementations telles que reprise au Code du logement Bruxellois (ou Wallon ou flamand selon la localisation du bien) de manière à inclure toutes les clauses utiles en tant que bailleur pour se protéger. Je propose à cet égard des baux « sur mesure » qui correspondront à votre situation.

Justice de paix

Depuis les dernières lois en vigueur, seules les justices de paix sont amenées à trancher les litiges entre bailleur et locataire (les clauses d’attribution des litiges à des juridictions d’arbitrage étant réputées désormais non écrite en matière de baux de résidence principale). En cas d’absence de solution amiable, ce sera donc au juge de paix du lieu où se situe le bien de trancher le différend. Il va de soi qu’après 30 ans de pratique, ces procédures n’ont plus de secret pour moi.

Expulsion

Il s’agit évidemment de la mesure extrême qui ne peut être ordonnée que par le juge de paix. Elle garantit au bailleur de pouvoir, même si des arriérés de loyer subsistent, récupérer son bien et de le relouer. Elle nécessite toutefois l’intervention d’un huissier de justice et n’est pas « gratuite » (+- 1.600 €). Elle est en outre également très règlementée par le Code judiciaire en ce qui concerne ses délais.

Bail commercial

Le bail commercial est une matière régie par la loi du 30 avril 1951 qui est une loi impérative, c’est-à-dire à laquelle les parties ne peuvent pas déroger. C’est donc un cadre extrêmement strict (avec des délais essentiels à respecter par exemple pour accepter ou pas un renouvellement du bail). Cette loi a été conçue en vue de permettre la pérennité du commerçant et il convient d’être très attentif à ses spécificités.